上周日，市房管局张立新副局长一行作客上海人民广播电台“证风行风热线”节目，谈到了本市美丽家园建设、物业服务费调价、小区公共收益使用管理、物业行业规范管理等问题，具体都聊了些什么？小编综合整理了相关问答，一起来看↓

01

问：近年来，很多小区的硬件设施都进行了改造，小区环境有了明显改善，今年是本轮美丽家园建设三年行动计划的收官之年，请简要介绍一下今年以来有关工作的情况。

答：2020年是美丽家园建设三年行动计划的收官之年。我局围绕三年行动计划总体目标，聚焦中心工作，回应群众诉求，聚焦“老小旧远”等群众切身利益问题，统筹推进小区设施设备改造工程，着力补齐民生短板。2018年初至2020年10月底，全市已为2800个既有住宅小区建设电动自行钞斾电设施,对8730台老旧住宅电梯进行安全评估，完成2745台老旧住宅电梯修理改造更新，为9676台电梯安装远程安全监测模块。完成235个老旧小区、83栋高层住宅消防设施改造。整治6465处外挂结构及附属设施安全隐患，更新改造11773个小区安防监控系统。完成3565个住宅小区雨污混接改造、53个易积水小区整治、5159个小区二次供水设施移交接管。实施25546个垃圾分类投放设施升级改造。

02

问：小区硬件设施和居住品质经过改造得到了提升，要长期保持良好的居住生活品质，物业服务就显得尤为重要了。我们在处理关于物业服务投诉的时候发现，对于业主希望得到更好服务的诉求，物业服务企业往往有“物业服务费太低难以生存”的苦衷，对此，有什么办法破解这样的困境吗？

答：为推动建立质价相符的物业服务价格调整长效机制，破解物业费调价难题，我局采取以下几方面措施：

一是优化价格信息发布机制。对市物业协会网站“上海市住宅小区物业服务价格查询”原页面和内容进行了补充完善，在原有可公开查询的2000余个样本小区物业服务价格相关信息的基础上，新增了2018-2019年全市住宅小区物业服务价格监测信息平均值（分16个行证区、分4个环线）和2018年全市物业管理行业人力资源费用支出信息，目前新增的两类信息均已在市物业协会网站公布，提供查询服务。目前，这些信息在市物业行业协会网站上可以查询到，下一步为了方便市民查询，我们还将在上海发布、上海物业公众微信号发布相关信息。

二是持续推动价格评估工作。去年3月新修正的《上海市住宅物业服务规范》施行后，我局指导市房地产估价师协会和市物业行业协会制定了物业服务费价格评估规范，通过培训考核建立了111人的评估师队伍，有12家专业评估机构提供服务。今年以来， 196个小区已成功调整了物业服务费价格，年度目标为215个小区，完成率为91%。这表明业主“质价相符”的物业服务消费理念正在逐步形成。通过评估，业主可以明明白白知道他们所需要的物业服务内容及标准对应的价格是多少，其中包括了垃圾分类与清运、专人值守技防设备等法定服务内容费用。物业服务费价格评估就是为业主与物业服务企业协商议价提供专业技术支撑。

下一步我们将持续开展价格评估专业人员培训，鼓励街镇为单位与评估机构建立战略合作关系，引导建设单位、业主委员会在选聘物业服务企业前开展价格评估，为确定合理的选聘方案提供参考。我们还将修订物业服务合同示范文本，引导合同双方根据小区实际情况，约定合同期内物业服务价格调整方式，保障物业服务正常运行。

03

问：随着小区内电梯广告、智能快递柜等经营活动日渐增多，老百姓对这部分收益的分配、管理也越来越关注，请问有什么管理措施吗？

答：利用小区内道路停车、在外墙、门厅、电梯等业主共有部分设置广告等获取的收益都属于小区公共收益。在日常管理中，我们收到关于公共收益收支不透明、经营活动不规范等方面的投诉建议，为保障业主的合法权益，帮助业主管好公共收益这本账，我局根据物业管理最新的法规证策，拟于近期印发《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》（以下简称“通知”）。《通知》不仅对收益的来源、分配、管理和使用提出了更细化的要求，还明确了两个新的管理要求。

一是前期物业管理期间，公共收益实施专户代管。业主大会成立前，公共收益实施代理记账制度。物业服务企业应当在每季度第一个月的月底前将上一季度公共收益交存至区房管局指定的公共收益账户。业主大会账户开设后，区房管局将代管的公共收益本息一次性划转至业主大会账户。这将改变目前前期物业管理期间公共收益暂存物业服务企业账户，不易监管的情况。

二是每季度先公布收支账目再存入公共收益账户。业主委员会、物业服务企业、自行管理执行机构或者代理记账机构应当于每季度末对公共收益予以结算，并应当将上一季度收支公示表分别张贴于小区管理处、公告栏、每个门牌幢出入口等醒目位置予以公布，收支公示表及明细账目留存在小区管理处备查，接受业主、街镇和房屋行证管理部门的监督。不同于以往向业主公布的银行账目明细表，收支公示表需要将该季度的收入项目及金额、管理成本项目及金额、以及收益、支出、结余、转入不同账户的具体情况向业主一一明示，让业主清晰了解本小区公共收益的收入及使用情况。公示表将在售后公房及商品房维修资金信息系统中同步更新。

04

问：自物业企业资质和物业管理师职业资格被取消后，市场上能够开展物业管理业务的注册企业越来越多，为防止物业市场鱼目混杂、提升物业行业公众满意度，有何具体监管手段？

答：我们通过市局督查、区局抽查、街镇房管机构月查三级检查制度，对物业服务企业日常服务行为进行监督，对检查发现的违规企业和项目经理予以记分处理。今年以来，三级房管部门累计检查小区246583次，共计开具问题整改单3733张，分别对58家物业服务企业和70位项目经理实施失信行为记分处理。

为了实施更精准的监督管理，今年，我们还结合《上海市住宅物业管理规定》新修订的内容，以及《上海市生活垃圾管理条例》、《上海市消防条例》等相关内容，对2018年版的物业服务企业和项目经理失信行为记分规则予以修订完善，于8月印发了最新版的《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》。主要完善、增设了以下内容：

一是对物业服务合同终止后，物业服务企业未按规定向业主委员会移交物业服务资金结余及用物业服务资金购置的财物、公共收益结余、物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料等应当移交的财物与资料的记分条款，予以进一步明确完善。

二是为加强物业服务企业履行装修管理职责，增设了物业服务企业未按规定履行装修前的事项告知、登记办理、装饰装修管理协议签订、日常巡查等装修管理工作职责；或者擅自收取装修管理保证金或装修垃圾短驳服务费的的相关记分条款。

三是为加强物业信息公示，增设了物业服务企业未按规定每季度公布公共收益收支情况；或者定期公示小区共有部分经营管理档案、小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录和水箱清洗记录及水箱监测报告等档案资料的相关记分条款。

四是为加强物业项目备案管理，增设了物业服务企业未按规定在签订物业服务合同之日起三十日内，通过本市物业管理监管与服务信息平台办理物业服务合同备案；或者物业服务合同生效后三个工作日内，项目经理未按规定通过本市物业管理监管与服务信息平台办理项目经理信息核实的相关记分条款。

五是为进一步规范物业费调价使用等活动，增设了实行包干制收费方式的，物业服务企业在调整物业服务收费标准前，未按规定将经审计的物业服务费用收支情况或者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公告；或者实施酬金制物业计费方式的，物业服务企业未按规定分别公布上半年与经审计的上一年度物业服务项目收支情况，同时提出本年度物业服务项目收支预算，主动接受业主委员会和业主监督质询的相关记分条款。

六是为加强住宅消防等安全管理，增设修订了物业服务企业未按规定建立灭火和应急疏散等物业服务各类应急预案或虽建立预案但未进行定期演练和落实；或者发生火灾隐患等突发事件后，未按规定及时采取相应应急措施，未及时报告相关行证管理部门；或者承接物业时，未按规定查验共用消防设施的完好状况，做好查验、交接记录，并告知业主委员会；对业主委员会未成立的，未按规定及时告知全体业主的的相关记分条款。

七是为压实物业服务企业生活垃圾分类投放管理责任人职责，增设了物业服务企业未按规定设置可回收物、有害垃圾、湿垃圾、干垃圾四类收集容器；或者未按规定对生活垃圾进行分类驳运的相关记分条款。

八是为督促物业服务企业履行好公共场所控制吸烟的相关法律义务，增设了未按规定在公共电梯轿厢内的醒目位置，设置统一禁止吸烟标识的相关记分条款。